CEM200: Human Resources Management and Real Estate Development and Appraisal - Real Estate Development and Appraisal Section

Assignment Details

Assignment Name: Real Estate Valuation	Assignment Weight: 100% of the final mark
Word Limit:   1000 words ±  10% for the essay – No limitations for the Excel file
Due Date: 12:00  25/03/2025	Assessment & Feedback date: 15 Uni working days

Assignment Brief

READ THIS BRIEF SEVERAL TIMES TO ENSURE NOTHING IS MISSED. IF YOU BELIEVE SOMETHING SHOULD HAVE BEEN INCLUDED, MAKE REASONABLE ASSUMPTIONS AND EXPLAIN THEM IN YOUR SUBMISSION. THIS EXPLANATION WILL NOT COUNT TOWARD YOUR WORD LIMIT.

Scenario

A  developer  has  been  offered  two  sites.  Both  sites  are in similar  locations and are similar projects. Both sites are believed to have low risk of geo-technical issues.

Site/Project  A  is   on  offer   for  £5.5  million.  It  has  planning  consent   for  a  low-density development of 100 residential units that are 85 sqm Net Sellable Area each. 40% of the units are affordable housing. 20% will be social rented and are expected to sell at 50% of the Market Value of private dwellings. 20% will be intermediate tenure and are expected to sell at 80% of the Market Value of private dwellings. Affordable housing will be sold and paid for in the same pattern as private housing in terms of timing.

Site/Project  B  is  on  offer  for  £3.5  million.  It  has  planning  consent  for  a  high  density development of 100 residential units that are 85 sqm Net Sellable Area each. It is a single six storey building. It has the same affordable housing contribution in terms of the units. Under a ‘Golden Brick’ agreement, it is expected that 50% of the revenues from affordable housing will be received at commencement of demolition and 50% will be received at Practical Completion.

Unless a distinction is made, you should make the same assumptions for Site/Project A and Site/Project B.

Sale prices:

It is estimated that private housing will sell at £5,000 psm of Net Sellable Area.

For Site/Project A,  10 units are expected to be sold per quarter following the commencement of base build of dwellings.

For Site/Project B, all units are expected to be sold during construction with all revenues from private units from contracted sales received at Practical Completion.

It is expected that sale prices will increase at  1% per quarter from  1 October 2025.

Base build costs:

It is estimated that base build costs for the low-density units will be £2,250 psm of Net Sellable Area in October 2025.

It is estimated that base build costs for the high density apartments units will be £2,500 psm of Gross Internal Area in October 2025. The Gross Internal Area of Project B is  10,000  square metres.

It is expected that base build costs for Site A will rise at 2.5% per quarter in the period from 1 October 2025.

For Site/Project A, 10 units are expected to be completed per quarter following the commencement of base build with costs of base build payable at the end of the quarter.

For Site/Project B, for the single building, the following cost distribution should be assumed:

Base Build Quarter 1, 5%

Base Build Quarter 2, 5%

Base Build Quarter 3, 10%

Base Build Quarter 4, 10%

Base Build Quarter 5, 20%

Base Build Quarter 6, 20%

Base Build Quarter 7, 10%

Base Build Quarter 8, 10%

Base Build Quarter 9, 5%

Base Build Quarter 10, 5%

It is anticipated that a fixed price contract will be the procurement route.

Construction prices are expected to increase by 15% from current levels until the commencement of base build.

Developer,s contingency:

5% of base build costs. This should be incorporated in the cash flow on a quarterly basis and linked to base build costs in each quarter.

External works:

For both sites, it has been estimated that external works will be £5,000 per unit.

For Site/Project A, the costs of external works will be phased in line with construction of the units.

For Site/Project B, it is expected that the costs of external works will be  spread equally over the last two quarters ofthe construction period.

For both projects, the following assumptions should be made:

Professional fees:

It is estimated that professional fees will be 6% of base build costs. It is estimated that 50% of the  professional   fees  will   be  incurred  in  the  mobilisation  phase   spread   equally  over  the mobilisation period with the remaining 50% spread equally over the demolition and base build periods.

Demolition and site preparation:

These costs are estimated at £1,000,000. All of these costs are expected to be incurred in the quarter prior to commencement of construction.

S106 and CIL costs:

It is expected that S106 and CIL costs will be £10,000 per unit. These are payable in a single sum at the commencement of demolition and site preparation.

Sales and marketing fees:

1% of sale price

Purchasers, fees for land:

6.8% of land price.

Land acquisition:

If the bid is accepted, it is expected that the land will be acquired on 1 October 2025. Following land acquisition, it is expected that there will be a nine month mobilisation period. Demolition and site preparation works are expected to start on 1 July 2026. Base build is expected to start on 1 October 2026 with Practical Completion at 31 March 2029.

You have been asked to provide two cash flow models of  the  two projects incorporating financial performance metrics for each project. For each project, the cash flow models should be used to estimate:

√  IRR

√  Cash profit

√  Equity multiple

√  Profit on cost %

√  Profit on GDV %

Drawing upon the module content, related academic literature and professional guidance where appropriate, you then should critically compare and evaluate the expected financial performance of two projects with reference to differences in their relative risks and attributes of the projects and the resultant cash flow patterns. This should be in essay format and include a bibliography based on Harvard style referencing

Format of submission

.     You must do all the calculations in MS Excel, using cell referencing to your initial data, which has been provided in the assignment brief. You must submit your Excel file.

.     You may use your Excel tables in your essay as well, to demonstrate your interpretations. You may even embed your Excel file tables in your MS-Word document.

.     You must submit the  1000-word essay in PDF format.

.     This is an academic writing, so please follow university’s academic writing guidelines

.     You have to have two cash flow models submitted. Make sure they are clearly recognizable in your Excel file.